yuanchiu20130704的部落格

【經濟日報╱謝麟兒】

房地產是火車頭產業，在景氣低迷之際，政府打炒房政策卻一波接著一波。其實，當前年輕人買不起房子，政府當務之急應該是想辦法擴大供給、滿足需求，而非一味打壓。

說到這裡，政府的土地開發政策就值得商榷。以台中市為例，許多新開發的重劃區土地，由於有容積、高度管制，土地使用強度明顯偏弱。像單元一、單元二自辦重劃區，建蔽率50%至60%、容積120%至180%，開發強度就很低。

50坪土地只能蓋一戶透天別墅，500坪土地只賣十戶；但如果土地強度夠的話，500坪土地通常可以蓋到80戶至100戶大樓住宅，兩者相差八到十倍。撇開地價飆漲因素，土地開發強度低，往往也是造成建商營建成本居高不下的主因之一。

土地開發要如何達到平衡，又能滿足人民住的需求，重點就在於重劃前對於土地強度的規劃。要徹底解決當前房價居高不下的問題，我認為，治標又治本的方法，就是在土地規劃時，推動施行「容積換土地」政策。

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過去，台灣主要靠容積移轉來提高土地開發強度，然而在市場需求大於供給的情況下，造成容移成本，由最初公告地價20%至30%，一路上揚至目前的140%、甚至180%以上，幾乎都已超過市價，成本也降不下來。

所謂「容積與土地轉換」的模式，譬如開發商有2,000坪土地，其中1,000坪捐給政府，但土地原有的容積還給開發商，並提供一定比率的獎勵容積，以提升建商配合意願、提高土地開發強度。

至於捐給政府的1,000坪土地，可採地上權開發模式，由建商興建一般住宅大樓，購屋人只擁有一定年限的房子使用權，沒有土地所有權，這些住宅中，也可提撥部分供作出租，以暫時解決年輕人買不起房的住的需求。

我要強調，對一件不動產開發案來說，土地成本是最重的，如果把土地成本拿掉，只剩營建成本，建商不需花太多錢就能把房子蓋好來賣，政府也能滿足年輕人住的需求，進而將房價壓低，一舉數得。

政府希望藉由打炒房來壓抑房價，必須要有釋出供給量的配套方案，才能讓房價趨於穩定。為維持一定的生活品質，土地開發強度也不是毫無限制，必須有總量管制才行。

談到房價，市中心貴、市郊便宜，是很正常的。以首善之都的台北市為例，大眾捷運系統開發後，帶動捷運周邊房市上漲，並快速往外圍城鎮延伸，捷運解決了交通問題，但房價相對上揚，買不起房子的依舊買不起。

現在的年輕人常嘆買不起房，但我要強調，年輕人也應仔細想想，不必一步登天，建議不妨先選擇房價便宜的郊區，有了打拚的基地，再努力往市區置產。

至於明年房市展望，由於年底有七合一選舉，屆時媒體、市場都聚焦在選舉議題上，房市要熱也難。預期各地建商推案將集中在上半年，而整體房市景氣相較於今年，也可望趨於平穩，不會像今年一樣給人有躁進的感覺。對中部購屋人而言，自住型客層可以衡量自己的經濟能力，選擇進住區域以房價單價在20萬元以下的北屯廍子、新光及大里、太平等，靠近74號快速道路沿線地區。首換族則建議以南屯、北區為首選。

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