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  ［特推!選前降價屋］  

別盼房價跌　你做好購屋準備了嗎?

文／林奇芬

「房價會不會跌？我甚麼時候才買得起房子？」這些問題，幾乎是我每次演講都有人問的話題。確實，台灣房市走了10年多頭後，目前呈現欲漲乏力的現象，但並非全面性房價下跌，各區域差異頗大。想買屋的人，與其等待房價下跌，還不如先做好購屋準備，機會來時才能及時把握。

根據國泰房地產指數2014年第二季報告，北部房價已經開始下修，如台北市中價區房價(平均每坪81萬元)，比去年同期下跌12.6%，低價區房價(平均每坪64萬元)比去年同期下跌7.3%。新北市中價區房價(平均每坪37萬元)與去年同期持平，但低價區房價(平均每坪31萬元)，卻還比去年同期成長8%。

再往南走，桃園市房價平均每坪24.5萬元，比去年同期成長9.2%，竹北房價平均每坪25萬元，比去年同期成長11.9%。台中市高價區房價平均每坪33萬元，比去年同期成長31%，台南市高價區房價平均每坪18萬元，比去年同期15%，高雄市高價區房價平均每坪27.7萬元，比去年同期成長23%。

整體看來，台北市房價有修正壓力，但每坪單價高，並非首購年輕人可以入手標的。越往南走，房價單價較低，但目前仍呈現房價續漲趨勢。我們若以新北市低價區平均每坪31萬元為標的，30坪房屋總價約在930萬元，高雄市高價區平均每坪27.7萬元，30坪房屋總價約在831萬元。

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但若以台中、台南、高雄三個城市低價區房價來估算，平均每坪單價約13.5萬元到18.5萬元，30坪房屋總價在405萬555萬元間，對年輕人來說，購屋負擔可說大幅降低。因此，除了台北市、新北市年輕人購屋較為吃力外，其他縣市年輕人該更積極做好購屋準備。三個準備方向，助你邁向有殼一族。

一，自備款準備 自備款約需準備3成以上，若以總價900萬元估算，要準備270萬元，若以總價600萬元估算，要準備180萬元。對年輕人來說，準備自備款是最辛苦的過程，平均月存1.5萬元，5年左右可存100萬元。若可二人共同打拼再加上父母部份協助，有機會提早購屋，但至少都需要五年以上的儲蓄期。 另外，可從每月可負擔貸款金額，推算可購買房屋總價，相關推算辦法，先前文章「月薪50K，買得起多少錢的房子」一文，可做為參考。

二，建立銀行關係 購屋都需要向銀行貸款，因此在存自備款期間同時要跟銀行建立好關係，做為日後辦理貸款的談判資源。例如，良好的信用卡繳款紀錄，定時定額購買基金....等，都是可以善用的往來紀錄。

三，勤快搜尋市場物件與看屋 許多買屋達人都說，要看過100間房子，才懂得如何出價。每個區域行情、每間房子屋況大不同，房價個別差異極大，唯有勤看才懂得看屋的眉眉角角。想購屋者最好鎖定三個主要目標購買區域，集中在此區域內看屋，對於行情掌握將更為敏感。

三到五年以上的長期抗戰 一般而言，都是先做網路搜尋，覺得大致符合自己期待後，再請仲介帶看，如此可縮減實際看屋時間。即使現階段自備款不足，也可以開始蒐集看屋資訊，唯有看屋經驗越豐富，越能買到符合目標的理想屋。

買屋不像買菜，可不是短時間內可完成的目標，至少要有三到五年以上的儲蓄與計畫，才能邁向購屋之路。所以，想購屋的年輕人，先不要擔心房價會不會跌的問題，還不如先做好準備，等房價真正跌時，口袋有現金的人，才有能力進場撿便宜。

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房地合一後年上路 奢侈稅停徵

 府院拍板確立明（2015）年力推房產合一實價課稅制，最快2016年實施。屆時，不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅）將會同步停徵。

房地資本利得確定將分開計稅，稅率最高可能達45%，但僅有一戶自用住宅者享有免稅優惠；為減少頻繁買賣，持有期長達十至20年以上的房產，也將可打折課稅，藉此消除重稅衝擊。 

財政部長張盛和已向府院簡報「房產合一、實價課稅」制的修法方向。據指出，府院高度支持改革房產稅制，並以「不影響經濟發展，但必須兼顧公平與財政目的」做為改革目標，將明年訂為房產稅制革新年，預定後年全面實施房地合一實價課稅。 

根據房地合一制修法原則，房產交易利得將採雙軌課稅制，即所得稅與土地增值稅並行課徵。房地合一按實價計算的交易利得，在課徵所得稅時，可以扣除土地持有期間的漲價數額，再以餘額課徵所得稅，免除土地遭重複課稅。 

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房地合一制也將把房產交易利得與薪資、股利等其他綜合所得「分開計稅」，但仍需合併在一張申報書中報稅。分開計稅的稅率會依交易利得高低「分級課稅」，稅率最高可能達45%，但仍需視評估報告結果後再決定。 

房地分開計稅時，為免過高稅率形成房產利得全數「充公」現象，針對持有年限較長的房產，訂有減徵優惠。 

初步決定，持有年限在十年至20年間，及20年以上的不動產，將給予減徵優惠。持有愈長、減徵率愈高，減徵率最高九成以上。

 名下僅有一屋的家庭，出售自用住宅未來亦不必再繳所得稅。不過，並非所有自用住宅都可以無條件免稅，財政部傾向另設排富門檻，房價逾3,000萬元以上、或大面積住宅，即使符合一屋條件，也不在免稅之列。 

財政部預定年底提出修法案，明（2015）年展開立法工程，預估最快後年實施，2017年5月申報2016年的售屋所得時，不論取得年度為何，新法施行後出售房產者，即需按實價課稅。 

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