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東京買房 租金投報率贏台北

新一輪打房政策上路，房市資金加速往外移動，其中又以日本東京最熱門；不只赴日投資說明會近期幾乎場場爆滿，代理日本房產在台銷售的房仲業，今年上半年業績也都亮晶晶；整體赴日投資規模較去年估計至少成長一倍以上。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，現況顯示，東京不動產已成台灣投資人「新提款機」。由於東京申奧成功，房市前景持續看俏，預料國人赴日購屋2020年以前將一路增溫。

國內很早就有投資人到日本置產投資，2011年，由於北市房價來到相對高點，加上政府出重手實施奢侈稅打房，掀起一波赴日購屋熱潮。不過，由於安倍上台後，由於採取激烈貨幣貶值經濟政策，國內投資人擔心匯損，投資一度趨緩。

但今年以來，觀望氣氛幾已煙消雲散；以台灣房屋來說，今年初開始代銷日本建案試水溫，短短2、3個月即賣出50戶。

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暑假赴日看屋團爆滿

此一熱度，隨暑假來臨還在快速升高，台灣房屋每月兩團也都爆滿，本周並在東京設立據點，是繼信義之後，國內第二家房仲業者在日本展店。

彭培業分析，國人赴日投資不動產掀新一波熱湖，除日本淨租金投報率仍有4%左右的水準，比台北高出一倍外，消費稅政策初步過關，日本經濟持續復甦，日圓明顯趨於穩定，不再貶值亦是原因之一。現在進場，匯損風險已降到極低。

另一主因是，台灣房屋全球財富中心總經欒芳全分析，東京房地產在最近一兩年已恢復起漲；依據日本不動產研究所調查，東京都心23區房價去年Q4和前一年相比，平均上漲7%；如以都心5區來看，則漲幅更高達13%。

擴大到日本6大都會區，今年Q1住宅土地上漲達6%，已連續4季上揚，顯示日本房市已從交易量增進展到價漲階段，回漲趨勢逐漸明朗。

東京房價 進入「初升段」

欒芳全表示，從歷史經驗來看，東京房價目前剛進入「初升段」，東京都心5區目前新成屋房價約每坪130~150萬元新台幣，看似不低，但只有20年前、泡沫吹破之前的3分之1。

由於日本經濟已明顯從泥沼中脫困，加上準備奧運，東京除祭出容積鬆綁，加速都更，另並啟動「Tokyo Vision 2020 」，全力打造新式耐震建築、廣增綠地1000公頃，政策吸引外資在東京設立營運總部，未來房價還有很大上漲空間。

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半年房市平盤震盪 自住客擇優入場良機

2014年已過了一半，台灣房地產市場表現差強人意；展望下半年，多數專家均認為，在年底七合一選舉的影響之下，房市仍難有大表現，將呈現「平盤震盪」格局，至於價量走勢，應會維持上半年「價穩量縮」的情況。 

不過，一般預期，在選舉之後、不確定因素消去後，今年原本該推而未推的建案將會競相登場，可望炒熱明年第1季的市況，屆時房價也將有新表現，建議有自住需求的購屋者，不妨善用今年下半年多多看屋、擇優入場。 

干擾因子多 上半年不如預期 

在政府持續打炒房、年底又有七合一選舉的大前提下，多數人對今年度房市本就不特別看好，但原本認為，上半年因業界集中推案、市況應可優於下半年，不料在太陽花學運、捷運殺人事件等眾多因素干擾之下，上半年各案場的來人、成交均不如預期，不少建案更是延後登場或低調銷售，使得房市表現提早轉冷。 

皇翔建設董事長廖年吉直言，近來房市氣氛真的蠻冷的，建案的去化速度變慢、來人變少，「生意實在很難做」；華固建設總經理洪嘉昇則說，除了各種外在干擾影響市況，最近天氣不穩定、常有暴雨，也直接影響了各案場的看屋來人量。不過，如今房價還是沒有下跌的趨勢，廖年吉分析，主因在國內外政經情勢動盪、通貨持續膨脹的情況下，房地產還是保值首選，特別是地段好、規劃得宜的產品，仍然頗受購屋者青睞。 

全坤建設總經理廖學新也認為，雙北市房地產供給量有限，價格很難跌，頂多是某些個案微幅震盪。 

選後推案多+容積縮 房價看漲 

展望明年，還有業者看漲房價。新任不動產仲介公會全聯會理事長林正雄分析，影響房價最直接的因素，就是成本結構，如今土地價格仍在高檔、不見修正跡象，人力與原物料成本也持續攀升，就連土地公告現值也連年調漲，這些都推升了房價成本。 

而最關鍵的還有政府持續降低容積，光是之前的停車獎勵取消和明年準備實施的容積緊縮2政策，就使得可用容積約減少30%，林正雄直言，這會直接影響建商的成本、很難不轉嫁到房價上，他認為明年房價很有可能會走揚。 

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此外，選舉之後，最大的不確定因素形同消去，永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋預期，將有很多今年原本要推出卻延後登場或低調銷售的建案，會在選後接連登場，屆時可望炒熱市況，讓2015年上半年的房市有波行情可期。 

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴說，台灣房市已出現結構式的變化，房價表現不再是循環式的上下，而是「一去不回頭」；興富發建設董事長鄭欽天認為，台灣房地產未來10年還會繼續穩定成長。 

自住首購族 勤看屋多議價 

不僅主要業者看漲後續房價，中信房屋近日進行「宅指數」調查，也發現如今看漲房價的民眾仍比看跌者多。「宅指數」調查顯示，有22.9%的受訪者認為後續房價走勢將會持平、在正負3%內震盪，有14.9%的受訪者認為未來房價會上漲5~10%、14.8%的受訪者認為漲幅會超過10%、14.5%的受訪者認為漲幅介於3~5%間。 

看跌者則明顯偏少，有6.6%的受訪者認為未來房價恐跌3~5%、3.2%的受訪者看跌幅度超過10%、3%的受訪者認為跌幅為5~10%，另有20%的民眾對房價走勢沒有意見，整體來看，看漲者仍多於看跌者。值得注意的是，目前有購屋需求的民眾中，有53.6%的人是首購族，首購比例較去年同期高出5%，其次才是換屋族與投資置產族。

在此情況下，中信房屋董事長鄭余正全建議，有自住需求者、特別是首購族，不妨在今年下半年多多看屋、擇優入場，若是生活圈在台北市者，可考慮往新北市與桃園走，目前這2區仍有不少低總價、低單價的產品可供選擇。 

葉凌棋則說，下半年房市預估「價格維持平盤高檔整理、量縮一成」，特別是二手屋市場，在屋主獲利了結潮之下，市場委售量可望再提升，再加上政府持續打炒房，二手屋屋主價格有機會鬆動，民眾看屋選擇更加多元，選前將是不錯的進場時機，有購屋需求者可認真進場議價。 

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