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Q2北市辦公租賃 價量齊揚 租金季增0.9％、漲幅稱霸亞洲

雖然台灣住宅市場被政策打得落花流水，反觀辦公室市場，卻頻頻「報喜」。拜電子高科技產業、汽車業、零售服務業等需求轉旺、對於擴充辦公室需求增加所賜，辦公租金市場，價漲、量增，單季上漲0.9％、漲幅高居亞洲第一名、超越新加坡；每坪月租達2,541元，創下近10年來的次高。 

　　美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，辦公租賃市場最近表現在不動產市場中一枝獨秀，除租金上漲外，空置率也下降。此外，值得注意的趨勢是，國內外企業追逐軌道沿線進行辦公「總部化」趨勢明顯，因此已由過去的「房客市場」，明顯轉為「房東」市場。 

　　仲量聯行昨（30）日公布最新研究報告指出，2014年第2季在全球經濟逐漸復甦、台灣經濟呈現樂觀走勢下，信心回籠，總體辦公市場呈穩定成長格局，截至六月底止，單季大漲0.9％，每坪月租平均達2,541元，創下近10年來的次高紀錄，僅次於2008年最高點的每坪月租行情2,575元。 

　　至於單季辦公市場的平均空置率，也由上季的8.7％，下降0.5個百分點，至8.2％。

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　　仲量聯行副總經理林大喬表示，其中，尤其以辦公市場的指標區域─信義計畫區，空置率的降幅最大，單季減少2個百分點，成為9.5％，刷新近10年來最低值。目前信義計畫區A辦每坪月租行情平均達2,954元，為2008年以來最高行情水準。目前101大樓高樓層租金開價已站上每坪月租4,500元，出租率已達95％，為歷年最高紀錄。 

　　趙正義表示，接下來要觀察的趨勢是，國內外企業在台北的辦公室，愈來愈走向「總部化」，尤其沿著捷運或軌道布局。像華南金控總部將要搬到信義計畫區，舊總部據悉可能要進一步活化資產；合庫總部也計畫搬到八德路；麗寶建設機構在內湖，最近也有新的第二總部要完工；還有外商汽車業、文化事業等要物色台北總部，平均每一家企業的新需求坪數，都在3∼4千坪之譜。 

　　至於住宅和其餘商用不動產、土地市場，則處於高檔震盪階段。最新調查顯示，第2季商用不動產成交總額，達285.6億元，季增3.34倍；累計上半年共成交352億元，為近5年次低紀錄。顯示，景氣尚未明朗、政府對於不動產的投資禁令仍牽動市場。 

　　在土地市場方面，第2季土地成交總額，約125億元，季增46％；地上權土地和都更市場，累計上半年成交約359億元。

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海外投資不動產 估計增3成

新一輪打房政策上路，加上房價面臨高點，近期房市氣氛不佳，台灣資金向外流竄速度加快。根據房仲統計，去年有400億元個人熱錢流向海外不動產，比前年暴增3倍，隨著打房政策出籠，國內不動產投資動能逐漸削弱，房仲預估今年台灣熱錢流至海外至少再增3成，將突破500億元大關。 

在海外各不動產投資中，又以日本東京最熱門，近期赴日投資說明會場場爆滿，在台灣代理銷售日本不動產的房仲業今年業績也相當驚人，整體赴日投資規模較去年估計至少成長1倍以上。 

台灣房屋首席總經理彭培業表示，全球資金利率低、熱錢流竄，各國房地產市場蓬勃發展，但台灣政府打房力道增強，台灣民眾開始將資金轉向海外不動產，尤其日本距離台灣近，又有歷史、文化等因素，加上日本不動產價格便宜，出租市場興盛，赴日投資不動產掀起新一波熱潮。 

其實到日本置產投資已興盛多年，2011年時台北市房價來到相對高點，當時政府祭出奢侈稅打房，當時已掀起一波赴日購屋熱潮，直到日本首相安倍晉三上台後，採取激烈貨幣貶值政策，國內投資人擔心匯損，投資一度趨緩。 

但今年日圓漸回穩，加上日本東京申奧成功，房市前景看俏，日本房地產悄悄回溫。日本信義今年首季仲介台灣人在東京購屋125戶，總銷金額達新台幣19億元，較去年同期大幅成長120%；台灣房屋今年開始代銷日本建案試水溫，3個月內即賣出50戶，建案銷售率高達6、7成。 

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台灣房屋全球財富中心總經理欒芳全分析，東京不動產吸引台客，主要原因是房屋總價低、租金投資報酬率高，目前東京住宅每坪約新台幣130萬至160萬元，相較於香港每坪300萬至400萬元、新加坡每坪215萬至250萬元，有明顯的價格優勢。 

雖然東京房地產面臨之前20年來的泡沫不景氣，但最近1、2年恢復起漲。欒芳全說，根據日本不動產研究所調查，東京都心23區房價去年第4季和前年同期相比，平均上漲7%，以都心5區來看漲幅更高達13%，回漲趨勢明顯。 

除了日本投資外，近來也有不少台灣人偏好投資美國和加拿大的不動產。彭培業說，國人投資美國、加拿大不動產主要以移民、就學等需求為主，在政府不斷打房下，將促使資金向外流，到海外購置不動產也成為趨勢。 

小撇步／海外買房 用現金較划算 

雖然購買海外不動產便捷，不過也有不少要注意的地方。台灣房屋全球財富中心業務經理王怡凱分析，日本、美國、加拿大的租金投資報酬率都高達3%以上，東京租金高的房屋投資報酬率更高達5%，但當地的房貸利率也高，因此扣除房貸利率後，才是真正的淨投資報酬率，最好仔細計算財務規劃，以現金購屋的投資報酬率最高。 

王怡凱說，不少人海外購屋並非自住為主，可能得委託仲介進行後續管理或代理出租，也得付出必要的服務、手續費用，另外日本則重視每年的修繕管理費，有些國家也有固定每年的房地產稅金，這些都得做好相關調查。

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