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防外資匯出 央行壓貶台幣 墊高成本 穩健控盤

新台幣匯率昨（11）日以貶值4.5分、29.99元收市，是半個月來最低，直逼央行理監事會議前力守的30元整數關卡，成交量也擴大至13.4億美元。匯銀人士指出，外資開始在匯市回補美元部位，出現零星匯出的跡象，後續動向值得關注。
　　
　　匯銀人士表示，因擔心葡萄牙金融危機是否擴及亞洲，央行昨日採取「超穩定」的控盤策略，全日各交易時段波幅多在2到3分之間，但尾盤一口氣反升為貶，還把匯率拉到距離30元只有一步之遙，頗引人側目。
　　
　　分析央行如此操作的原因，除與跳空重挫的韓元維持一定程度的連動，外資回補美元部位，並出現零星匯出，想來也引起央行的注意，將匯率往貶值方向推，可墊高外資匯出的成本，並讓猶豫不決的外資打消念頭。

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　　　葡萄牙銀行驚爆違約危機，美元又成國際資金避風港，是匯市昨日盤中最受關注的話題，不但拖累台股昨日收黑、失守9,500點大關，也讓央行提高警覺。匯銀主管指出，密切注意歐債危機是否惡化，下周新台幣匯率有可能貶破30元大關。
　　
　　國際避險情緒升溫，同樣衝擊主要貿易對手國韓元的匯價走勢。昨日韓元跳空重挫，單日貶幅0.55%，是兩個月來最大，新台幣匯價貶幅也擴大至0.15%。
　　
　　過去一周，相較韓元對美元貶值0.99%，新台幣貶幅0.18%，維持相對穩定。
　　
　　交易商表示，新台幣海外無本金交割遠期外匯（NDF）的1個月期報價，從溢價0.5~1.5分擴大至2~3分，顯示海外法人預期新台幣匯率短期內將趨貶，估計短期內現匯價位區間為29.8~30.1元。
　　
　　目前市場情緒轉趨避險，外資在現匯及海外NDF市場大量買匯，進口商也進場追捧美元。眼見匯價逼近30元，出口商進場拋匯轉現金，市場交投熱烈，推升匯市總成交量增至13.4億美元。
　　
　　交易商還說，下周市場也相當關注聯準會主席葉倫，將赴國會聽證的相關消息。聯準會預計10月停止購債，市場關注焦點投向葉倫的貨幣政策轉向基調；若葉倫透露提前升息的訊息，那美元漲勢必定再起，新台幣匯率有機會續貶。

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地上權崛起 建案遍地開花

 記者朱語蕎／專題報導、攝影 

台灣房市已走了一波大多頭，不少受薪階級覺得房價高不可攀，越來越多人能接受用較低廉的價格買地上權產品；而大台北地區素地難尋，國有地釋出多採地上權標售方式、不願賣斷。在此情況下，地上權觀念近來越來越流行，地上權建案遍地開花。 

由於僅有土地使用權，地上權房價約比周邊新案便宜6~7折，讓不少民眾趨之若鶩，地上權建案普遍銷況頗佳；但專家提醒，地上權有使用年限，貸款成數也較低，且購買後需負擔地租等費用，購買時得多留意。 

素地少+房價高 發展條件成熟 

市中心房價高漲，建商找不到大面積土地，民眾也買不起市區房子，地上權建案成了購屋新選擇，有別於一般房屋，地上權產品，買方僅擁有土地租賃權或房屋所有權，土地多半會設定使用年限，到期後，再交還予政府。此類產品在歐美和其他先進國家盛行多年，台灣因「有土斯有財」觀念根深蒂固，近年才開始興起此類產品。 

其實，台北市有不少地上權住宅，最知名當屬台北車站共構大樓「京站」，當年推案價格每坪約35萬元，因共構優勢及小坪數規劃，吸引不少人投資置產，目前每坪行情也漲到50~60萬元。而豪宅等級的「台北花園」，根據最新實價登錄揭露，扣除3車位價格後，每坪單價88萬元，台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，「台北花園」屋齡雖已10年，但價格仍有穩定成長，因房價只有周邊豪宅的半價左右，附近租金每坪約在2800~3000元，雙倍投資報酬率是主要支撐力道。 

另外在中山區的「京華DC」，鄰近松山線南京東路站，機能齊備，附近月租金行情約在1.5萬元到1.8萬元，由於房價比起同區段其他社區便宜，出租報酬率更好。 

華固、國揚等指標建商搶推案 

近期地上權案在南北遍地開花，台北以文山區的「華固新天地」最受矚目，基地面積逾萬坪，分為兩區銷售，目前以「YOHO」區為主力，30~45坪產品，每坪開價45~49萬元，比起周邊新案便宜6~7折，現場銷售人員林柏緯表示，每周來人組約200組，從首購族、退休人士和工作在市區的外地客都有，囊括各年齡層，由於4字頭新案在台北市幾乎絕版，因此銷售速度快。 

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而在羅斯福路二段、古亭站附近，有志嘉建設的「志嘉水曜」進場，基地面積約2千坪，規劃18~30坪中小坪數產品，總價2000~3000萬元，地上權設定50年，志嘉建設總經理張耀仁表示，此案位處蛋黃區，基地三面臨路，學區為中正國中，有不少家長為小孩學區購置，雖然僅有地上權，但因地段難得，民眾接受度頗高。 

高雄地區也興起地上權風潮，首發地上權案「美邦One More」位鼓山區、美術館第一排，規劃76~101坪產品，以豪宅規格打造，地上權設定40年，每坪開價18~28萬元，現場專案經理陳麒元表示，附近美術館第一排建案，每坪最高50萬元起，中古屋每坪也在35~40萬元，地上權產品若地段精華，房價很具優勢。 

貸款成數低、漲幅小 宜自住 

國揚建設子公司神揚建設，也將於前鎮區推出地上權住宅案，基地位民權路，以2~3房為主力產品，每坪單價約17萬元，國揚建設總經理彭邵齡表示，此案地上權設定年限70年，土地持分可分割，貸款成數會較高，訴求首購族群。而永信建設也在去年底取得兩筆國產局土地，分別位三民區和鳳山區，兩區面積約3千多坪，使用年限70年，最快年底推出。雖然地上權房價比周邊新案便宜，但許多眉角仍需留心，一般地上權分為兩種，一為「地上使用權」，即買房擁有房屋所有權，另一種為「地上租賃權」，買方沒有土地和房屋所有權，前者以「台北花園」為代表，後者如「京站」、「華固新天地」都屬此類商品，因為沒有土地權，持有期間無需繳交土增稅和地價稅，但每年需負擔地租費用。  

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