yuanchiu20130704的部落格

老屋翻新 最不能省的是修繕基礎工程

好不容易在交通方便區域買了一間屬於自己的小窩，舊屋房價自然較能負擔，但翻新的費用應該不少，面對著泛舊屋況，新住者手上若是一筆有限預算，丁名訓總監建議先確認原屋的基礎設備狀況，基本上超過20年的房子，水電管線都要更換，並確認房屋結構與消防設備的安全性，至少在居住上是安心舒適的。　

必要的基礎工程更新與漏水修繕

必作處理的房屋基礎工程，包括電路系統、給排水系統、弱電系統、漏水修繕、地板磁磚重貼、也可包括門窗更新。首先，老房的電線已有氧化現象，建議全面更新，並將未來用電載量考慮入內，讓電器使用更安全。

而傳統裝修中給排水系統的冷水管為塑膠管、熱水管為鐵管，現在將冷熱水管皆改為不鏽鋼管，轉角接合採壓接管方式，降低以往常發生的接點漏水機率，也避免水管生鏽汙染出水。弱電系統是新式建築才有的規劃，指的是電視、網路等傳輸訊號線路，為舊屋新設弱電箱，將各式訊號線路重新整合，免得跟以前一樣，東牽一條、西拉一條，雜亂又暴露在外，缺乏保護。而超過20年以上老屋幾乎都有令人頭痛的漏水問題，從外牆屋頂、門窗、廁所、花台都是可能漏水的地方，解決漏水狀況後，更需加強防水，務必做到滴水不漏。

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此外，門窗建議更換為氣密窗，地板磁磚重新舖設為現在流行的大尺度切割，最後加上整體結構與消防系統的安全檢測，老屋基礎工作的必要施作讓生活更舒適便利，這是最不可少的預算花費。　　

預算充足的設備與裝潢美化工程 

由於基礎工程會花去許多預算，因此丁名訓總監建議在施作前就要把所有項目，一一條列並進行估價，總價統計後，再依可執行的預算進行項目的增減；若有餘額則是接下來的櫃體收納工程、家電家具設備更新、隔間規劃，最後才進行修飾美化。櫃體比以前的純木作或現成櫃有更多選擇，系統櫃裝修過程快速又乾淨，而且尺寸彈性極大，取代多為高約190∼200公分現成櫃體的舊式裝潢，充分利用以往與屋頂間的畸零空間；並建議請施工單位使用經濟部商檢區檢驗過的綠建材及提出證明，捨棄以往甲醛量過高的板材，確保健康的居家環境。

使用頻率最高的廚衛設備更換順序則優先於其他家具家電，浴室強調乾濕分離，廚房則加強納。至於隔間應與櫃體、裝潢美化應作整體規劃，先了解房屋原有的採光、通風的狀況，以及現有隔局不適之處，如此在重新規劃時，才能充份表現原個案優勢，改善不足之處，甚至可以化缺點為優點，讓小空間放大，改善原本的擁擠陰暗。

　　約五年前，最簡單風格的老屋翻新一坪約收費七～八萬，隨著物料上漲，現在一坪收費超過十萬的比比皆是，也許當初為了預算而選購老屋，但丁名訓總監認為真正的花費應該要加入比新成屋昂貴的舊屋改裝費用，好好的權衡兩邊差異與費用，才能到一個最適合自己的購屋模式。

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只收費1% 房仲二軍搶市

【張菱育╱台北報導】 

全台房仲以便利商店一樣的驚人速度展店，各品牌極力在激烈競爭下求突破，集團型房仲陸續推出2、3軍品牌搶攻中古屋市場，鼓勵創業者由小換大；還有業者標榜「買賣各收1％服務費」，避免屋主為了高比率服務費而屢開高價。一般市場則多以向賣方收4%、買方收2%的情形較多。  

對於房仲品牌愈開愈多，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為，未來房仲業大品牌會整併小品牌，而對自家2線品牌優美地產的定位，會以「低門檻、共享資源、聯賣」的企業綜效策略。他指優美地產目前全台共35家，今年目標預計突破百家，月費門檻約為2∼4萬元，但依據區域不同有約15％的彈性，台灣房屋則為每月4∼6萬元。

 加盟金月收3千 

住商不動產今年甫推出「大家房屋」，住商機構總經理陳錫琮表示，住商不動產和大家房屋間的物件、資源與教育訓練皆共享，不會有互相競爭的衝突，且可讓想創業的人有更多的機會，從小品牌加入更好的品牌。 

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在地房仲藍海地產集團，今年預計在新北市雙和地區再開2家店，以經營中和、永和的不動產為主，並開始拓展海外市場。「首年免月費」的東龍不動產，第2、3年每月也僅收3000∼6000元的低月費，以降低加盟者營業成本。 

成交價貼近市場 

台中在地房仲春耕不動產，最高曾達20∼30家店的規模，但目前僅有4家。管理部協理張瑋庭指出，以台中的土地與7期高總價產品為主，主要經營高資產族群、將產品做區隔化，就算全台競爭大，但已深耕台中當地，故即使全台交易量低迷，仍有不錯業績。 

也有主打低服務費的房仲，E11不動產創辦人吳秋遠強調，「我們是唯一敢講買賣服務費只收1％的房仲」，吳秋遠說很多房價都是被高額的服務費墊高，是房價持續上漲的幫兇，若僅收1％服務費，屋主就不會開更高的開價，店策略會以房價最高的雙北市為主，且成交價更能貼近市場行情，現在香港、日本與美國，大多買賣雙方服務費皆僅收1％，且也能更快速成交。 

維多利亞集團也在上月正式開出「1％地產」，同樣是買賣雙方服務費各收1％；維多利亞集團執行長邱明宏澄清非低價搶市，而是認為房仲業服務費佣金6％偏高，以房屋總價2000萬元為例，若收5％服務費用就有100萬元。 

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